2009年11月28日，“2009中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第二届中国物业服务百强企业家峰会”，在北京钓鱼台大酒店隆重召开。

    中国房地产TOP10研究组历时半年，从研究方法体系的完善、数据采集整理到指标计算分析，对中国物业服务行业数百家企业进行了科学严谨的研究，最终完成了“2009中国物业服务百强企业研究”，并在本次发布会上公布研究成果。

    中国房地产TOP10研究组自2002年成立以来已连续7年完成“中国房地产上市公司10强研究”、连续6年完成“中国房地产百强企业研究”等多项研究，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

    2009年3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中明确指出将“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为积极扩大内需和拉动经济增长的重要手段，报告还提出了“保增长、保民生、保稳定、促就业”的发展目标，将物业服务的社会作用提升到了新的高度。在此背景下，研究组开展“2009中国物业服务百强企业研究”，意义更显重大。

    研究组历时半年，从研究方法体系的完善、数据采集整理到指标计算分析，对中国物业服务行业数百家企业进行了科学严谨的研究，完成了“2009中国物业服务百强企业研究”，并于2009年11月28日在北京钓鱼台大酒店发布《2009中国物业服务百强企业研究报告》。

    依照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，中国房地产TOP10研究组以具有房地产行政主管部门颁发的一级资质证书及有特色的二级资质为物业服务企业入选研究的门槛；根据企业服务规模与服务质量相结合，服务规模与经营绩效相结合，企业现状与发展潜力相结合的原则，对全国500家入选的物业服务企业（集团）的服务规模、经营绩效、服务质量和发展潜力四个方面13个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选物业服务企业的综合实力指数，得到物业服务综合实力百强企业。

    2009中国物业服务百强企业研究结果显示，物业服务百强企业在整体发展上呈现如下特点：

    （1）服务规模：百强企业管理面积均值突破600万平方米，规模优势明显

    2008年，百强企业管理项目数量均值达到50个，连续三年实现增长；同期，管理项目数量超过100个的百强企业比例大幅增加，由2006年的3%增加到18%，中海物业、万科物业、中航物业、长城物业和绿城物业等的管理项目数量均超过120个，规模优势明显。

    管理项目数量的增加也带动了管理面积的增长。2008年，百强企业管理项目总建筑面积均值达到618.5万平方米，首次突破600万平方米大关；同期，管理面积均值增长率虽然达到25.6%，但相比上年下降近20个百分点，市场环境的变化减缓了百强企业服务规模的扩张速度。

    （2）经营绩效：营业收入增长连续两年超过30%，收入结构不断优化随着服务规模的快速增长，百强企业营业收入和净利润也呈现增长态势，盈利规模有所提升。2008年，百强企业营业收入均值达到10785.8万元，同比增长30.4%；净利润均值479.3万元，同比增长35.0%，较上年增速下降超过15个百分点。2008年，百强企业物业服务费收入占营业收入比重为73.7%，比2006年的78.7%下降了5个百分点；与此同时，2006-2008年百强企业多种经营收入占营业收入比重逐步上升，分别为21.3%、22.2%和26.3%。可见，虽然物业服务费依然是百强企业收入的重要支柱，但两类收入占比之差逐步缩小，“二八格局”向“三七格局”转变趋势明显，企业收入结构实现不断优化，对物业服务业务收入的依赖程度逐步降低。

    （3）发展潜力：合同储备项目增长达5成，专职管理和技术人员占比提升保障企业服务能力
    2008年，百强企业合同储备项目数量呈现大幅上升趋势，其均值由2007年的5.7个增加至2008年的8.6个；增长率更是由2007年的35.7%上涨至2008年的50.9%, 同比提高15个百分点。合同储备项目数量上升的同时，储备项目面积均值也显著增加，由2007年的84.2万平方米增长至127.1万平方米，增长率超过50%。较高的合同储备项目是物业服务企业发展潜力的重要体现之一，不仅代表百强企业较强的资源汇聚能力，也是百强企业未来快速发展的保障。作为劳动密集型行业，人才结构对物业服务企业的发展至关重要，特别是随着业主需求和物业形态的不断丰富，工程、管理、经济等物业管理相关专业类专职管理和技术人员数量在一定程度上代表着企业的服务能力。数据显示，2008年，专职管理和技术人员数量占比30%以上的百强企业达到30家，占比在20%-30%之间企业为18家，有近5成百强企业专职管理和技术人员占比超过20%，而占比在10%以下企业数量仅为12家，二者间差距表明百强企业更加注重专业人才的引进和培养，人员结构得到不断优化，从业人员素质的提高保证了企业核心服务能力的不断提高。

    （4）服务质量：百强企业服务质量优势突出，业主总体满意度超过80%研究组采用主观评价与客观数据相结合，即业主满意度与物业服务费收缴率、项目续约率相结合来衡量物业服务企业的服务质量，研究结果显示：百强企业总体满意度平均达80%以上，明显高于非百强企业40%的水平。从专项服务的满意度来看，百强企业的绿化、环境卫生、电梯运营、消防、安保的满意度水平较高，均保持在80%以上；而存车管理、解决业主投诉、社区建设的满意度水平则相对较低。

    良好的物业服务费收缴率与项目续约率是物业服务企业实现永续经营的基石，其高低是服务质量的客观体现。2008年，百强企业收缴率均值达到94%，项目续约率均值更是高达98%，高收缴率与高续约率使得百强企业有充裕的资金为业主提供优质服务，实现企业发展的良性循环。

    中国房地产TOP10研究组基于企业服务规模、经营绩效、服务质量和发展潜力四个方面，评价产生了2009中国物业服务百强企业服务规模TOP10、2009中国物业服务百强企业服务质量TOP10、2009中国物业服务百强满意度领先企业以及2009中国特色物业服务领先企业。

（1）2009中国物业服务百强企业服务规模TOP10：服务规模是衡量物业服务企业发展水平和综合实力的重要方面，研究组通过对物业管理项目总数、物业管理项目总建筑面积等指标的综合分析，评价产生“2009中国物业服务百强企业服务规模TOP10”：中海物业管理有限公司、深圳市万科物业服务有限公司、浙江绿城物业管理有限公司、深圳市中航物业管理有限公司、长城物业集团股份有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司、招商局物业管理有限公司、广东碧桂园物业管理有限公司、深圳市万厦居业有限公司、北京首欣物业管理有限责任公司。

    2008年，服务规模TOP10企业管理项目总建筑面积均值超过2000万平方米，同比增长30%，管理面积均值是百强企业均值的3倍左右；管理项目总数均值达到120个，同比增长超过20%，管理项目个数均值达到百强企业均值的2倍以上；同期，服务规模TOP10企业实现营业收入均值近4亿元，同比增长35%，达到同期百强企业3倍以上，领先优势进一步巩固。

    （2）2009中国物业服务百强企业服务质量TOP10：深圳市万科物业服务有限公司、中海物业管理有限公司、深圳市金地物业
 管理有限公司、重庆新龙湖物业服务有限公司、浙江绿城物业管理有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司、国贸物业酒店管理有限公司、佳兆业物业管理（深圳）有限公司、北京市均豪物业管理有限责任公司、港联物业集团有限公司在2008年低迷的市场形势中，凭借着先进的服务理念、金牌的服务品质，实现了业主满意和业绩优异的“双赢”，服务质量再上一个新台阶，荣膺2009中国物业服务百强企业服务质量TOP10。服务质量TOP10企业服务质量综合分值的均值达到96%，其中，物业服务费收缴率均 值由2007年的95%上升到97%，物业管理项目续约率均值由2007年96%上升到98%。

    （3）2009中国物业服务百强满意度领先企业：在2009中国物业服务百强企业研究中，研究组通过对包括绿化服务、环境卫生、设备管理及维修、解决业主投诉、解决业主保修、物业服务人员素质等方面的业主满意度进行调查和研究，优选出2009中国物业服务百强满意度领先企业：中海物业管理有限公司、重庆新龙湖物业服务有限公司、深圳市万科物业服务有限公司、浙江绿城物业管理有限公司、上海上房物业管理有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司、重庆隆鑫物业管理有限公司、北京天鸿宝地物业管理经营有限公司、港联物业集团有限公司、天津津滨联合物业服务有限公司。 研究结果显示，中国物业服务百强满意度领先企业总体满意度达到90%以上，达到一个新的水平。其中，中海物业、新龙湖物业、万科物业、绿城物业的业主满意度表现尤为突出，而天鸿宝地物业、港联物业的业主满意度相比去年有较大提升。

    （4）2009中国特色物业服务领先企业：随着物业服务竞争的日趋激烈，特色服务越来越成为企业突出的竞争优势。在2009中国物业服务百强企业研究中，研究组评价产生出一批在服务模式、服务理念、服务体系、服务领域等方面有突出表现的特色物业服务企业。中航物业结合机构物业会务管理、接待服务、商务辅助服务、保密工作、重点区域深度服务等客户需求，在最快的时间使得相应的服务得以全面深入实施；凯莱物业结合自身的服务优势，重点发展城市综合体项目，目前已经形成了一套具有特色的城市综合体项目服务模式；金融街物业专注于写字楼等商业类物业的管理，通过专业化服务，为开发商、产权人、使用人带来效益、便捷、舒适和安宁，促进物业的活化与增值；东光物业涉足博物馆、科技馆、天文馆等公共场馆物业，有效地提升了场馆运营管理水平，达到参观者满意、馆方满意、物业出效益的多赢效果；鑫苑物业坚持“以客户满意度作为衡量工作绩效的唯一标准”，将“诚心、尽心、细心、热心、贴心、专心”的“六心”服务理念融汇到每一个服务细节，逐渐形成了具有鑫苑物业特色的服务模式；津滨联合物业形成了具有自身特色的智能化管理模式，在为业主提供舒适的生活、工作环境的同时，也有效地促进了物业的保值增值；隆鑫物业开创了一套以人为本的生活服务体系，包含健康服务系统、文化教育服务系统及生活服务系统；成都嘉宝致力于房地产产业链综合服务价值的探索与研究，在多业权商业地产管理、住宅物业服务、主题商业地产运营等方面拥有丰富的实践经验。

    通过研究，中国房地产指数系统、中国指数研究院预测未来我国房地产市场开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足，受价格上涨和担心政策可能变化的预期，一些地方的交易量可能仍会波动，但全国市场交易量总体趋于平稳，房价高位将呈上升态势，但涨幅会趋缓。与此同时，此次数字地产节还面向全国发布了“2009中国房地产指数系统样本项目年度总评榜”，集中展现全国重点城市热销项目及专业领域典范楼盘。

    中国房地产指数系统、中国指数研究院基于一年来对中国重点城市的近1000个样本项目的长期跟踪，从市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘四个方面对全国主要城市房地产项目进行系统研究，结果表明多个项目凭借着各自专业特色从房地产市场中脱颖而出，成为各个专业领域的项目典范。北京永定河孔雀城、大运河孔雀城及天津星耀五洲等项目市场销售表现格外 突出，深受购房者亲睐；北京美立方具有较高的市场美誉度，受购房者和业内一致好评；北京潮白河孔雀城受稀有的生态水资源利好，成为水景地产项目典范；武汉保利华都具有轨道交通典范特征，且项目区域市场份额高，对区域价值起到一定推动作用；北京八达岭孔雀城将葡萄园、坡地、水系等生态要素融为一体，开发出具有特色的别墅产品；天津景瑞•阳光尚城、武汉美联•奥林匹克花园具有多重价值要素，且附加值高，凸显出较强的项目投资潜力；合肥中国铁建国际城、马鞍山龙灿•绿洲花园凭借优越的外部生态环境及社区优美的生态景观，成为城市生态宜居标杆楼盘。